Transferir imóveis para o capital de uma empresa é um passo comum na organização patrimonial, inclusive em holdings. E uma pergunta sempre acompanhava esse passo: vai ter ITBI?
Para muitas empresas do setor imobiliário, a resposta acaba de mudar.
O que o STF decidiu
Em julgamento encerrado em 19 de outubro de 2026, no Tema 1.348 da repercussão geral, o STF fixou que a imunidade do ITBI na realização de capital é incondicionada. Ou seja, ela vale mesmo quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis.
Por que havia dúvida
A Constituição afasta o ITBI quando imóveis são incorporados ao patrimônio de uma empresa para formar ou aumentar o capital. Mas a mesma regra traz uma exceção para empresas com atividade preponderantemente imobiliária. Muitos municípios aplicavam essa exceção a todas as situações.
O STF entendeu que a exceção se aplica a outras operações previstas na Constituição, como fusão, incorporação e cisão de empresas, e não à integralização de capital.
Os limites da decisão
- Valor: a imunidade vai até o valor do capital integralizado. Se o imóvel vale mais do que o valor atribuído ao capital, o imposto pode incidir sobre a diferença, como o STF já havia decidido no Tema 796.
- Fraude: operações artificiais, simuladas ou feitas só para evitar o imposto não têm a proteção.
O que isso significa na prática
A decisão reduz a insegurança de quem organiza patrimônio imobiliário em empresas. Mas ela não dispensa o planejamento: o valor atribuído aos imóveis, o capital social e os demais tributos envolvidos, como o ITCMD, continuam pesando na decisão.
Uma boa notícia tributária costuma render mais quando chega antes da operação, e não depois dela.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um caso específico. Se quiser entender como o tema se aplica à realidade da sua empresa, os canais de contato do Tessaro Advogados estão disponíveis nesta página.
